Продавцы обещаний: рынок новостроек стремится к обвалу
21 ноября 2017 г., 22:43:00
873
Риски для покупателей жилья в новостройках нарастают, как снежный ком. Застройщики ввели в эксплуатацию рекордные площади жилья.
По данным КГГА, в новых домах остаются проданными около 60 тыс. квартир. Мэр Виталий Кличко считает, что возможный обвал рынка приведет лишь к падению цен. Но снижение стоимости квадратных метров, даже весьма существенное — не самая большая угроза для отрасли. Финансовый голод и скандалы, связанные с незаконной застройкой и мошенничествами на первичном рынке, могут привести к настоящему обвала. Тысячи обычных покупателей подвергаются риску.
Правила «кидка»
В киевской мэрии прекрасно знают о проблемных строительства. Информацию о них собирают и тщательно фиксируют на сайте градостроительного кадастра Киева. И с каждым годом их становится все больше.
Согласно кадастром, в Киеве возводится около 350 жилых комплексов. Из них 80 принадлежат к проблемным. А это — 23% от общего количества. И это только официальная статистика, реальность может оказаться страшнее.
Возводить многоэтажку без разрешительных документов и прав собственности на землю — одно из самых распространенных нарушений со стороны «серых застройщиков». Проще говоря — строительство ведется незаконно, а люди покупают недвижимость, с которой будет куча проблем при оформлении.
Почему же ни мэрия, ни прокуратура, зная об этих многочисленные «мины замедленного действия», готовы в любой момент стать новыми «Элита-Центр», не принимают превентивные меры? Дело в том, что строительная индустрия десятилетиями жила в правовом хаосе, и выбираться оттуда до сих пор не желает.
В застройщиков мощное лобби в парламенте и местных советах, и они добиваются принятия выгодных им решений. Верховная Рада годами «штамповала» законы, которые фактически лишали всякой защиты обычных покупателей жилья от произвола строительных компаний. А городские советы всеми правдами и неправдами выводили из коммунальной собственности привлекательные наделы для возведения новостроек, одновременно закрывая глаза на то, как и где строят.
И, конечно же, весь этот беспредел было бы невозможным без поддержки судебных инстанций, которые выносят нужные вердикты. Вот несколько примеров.
Можно ли в Киеве купить школу, а заодно огромную территорию вокруг нее? Оказывается — играючи. Один из застройщиков в спальном районе столицы договорился с районной администрацией о реконструкции средней школы. По каким-то причинам строительство учебного заведения давно остановилось, и местные власти все никак не могла довести школу до ума. И вдруг появился застройщик.
Администрация заключила с ним договор инвестирования. Вроде все чисто. Но был в соглашении и такой пункт: «передача на баланс застройщика объекта незавершенного строительства». То есть, самой школы и прилегающих к ней аж 2,5 гектаров киевской земли. Конечно, застройщик воспользовался условиями соглашения. После чего обратился в суд, требуя от бюро инвентаризации перерегистрировать право собственности.
Очевидно, что просто так, на условиях договора, это сделать невозможно без серьезных уголовных последствий для чиновников. Как и следовало ожидать, суд вынес необходимо решение школа принадлежит застройщику. Рядом с долгостроем школы за несколько лет появился жилой комплекс. Ну а само учебное заведение как был недостроенным, так и остался. Застройщик не стал тратиться даже на то, чтобы вывезти бетонные плиты, которые давно превратились в руины.
Цинизм ситуации заставил вмешаться прокуратуру. Более того, прокуроры даже сумели выиграть несколько судов. Но другой, высший суд, отменил все решения, которые они добились.
А вот еще одна не менее показательна. Киевсовет передал Киевском речном порту в аренду на 15 лет земельный участок площадью 4,5 га в Подольском районе. Было указано целевое назначение земли — эксплуатация и обслуживание имущественного комплекса. А это — отнюдь не строительство многоквартирного дома.
Одним из пунктов договора предусматривалось, что арендатор может в случае необходимости реконструкции или нового строительства заняться оформлением разрешительной документации, в соответствии с требованиями законодательства. Учитывая крайне расплывчатые формулировки, владельцы речного порта решили, что они имеют право на арендованной земле построить жилой комплекс. Попытки прокураторы противодействовать беззаконию были блокированы решениями судов.
Такие истории можно рассказывать бесконечно. Новых жилых комплексов, построенных полулегально, всегда хватало. И здесь мы подходим к тонкому момента, когда проблемы юридические превращаются в финансовые.
«Серым прорабам» традиционно трудно найти желающих рискнуть и вложиться в недостроенный самострой. Поэтому они отчаянно демпингуют на рынке.
Вы же знаете, что в строительство новостроек инвестируют покупке: у застройщиков нет собственных денег на строительство. Условно говоря, покупатель заплатил — кран заработал, деньги закончились — ждут, пока придет новый клиент. Когда у покупателей много денег, да еще и можно взять ипотеку — все работает.
А когда денежных людей становится все меньше — некоторые строительства могут и остановиться. При таком неблагоприятном сценарии нечистым на руку компаниям будет проще исчезнуть с остатками денег покупателей, чем заканчивать строительство и тратиться на бесконечные суды.
Согласно закону, покупатели считаются инвесторами, а значит, они несут такие же риски, как и застройщик. Только второй, как правило, легко минимизирует свои потери за счет первых. Ни один покупатель жилья не сможет защитить свои права в суде, если вдруг застройщик исчезнет с его деньгами или окажется, что дом нельзя ввести в эксплуатацию из-за проблем с разрешительной документацией или нарушения при строительстве.
Если возникнет несколько новых «Элита-центров», получим эффект домино: потенциальные покупатели оставят деньги под матрасами, на дальнейшее строительство денег не будет, рынок отреагирует — и «посыплются» даже те, кто строит вполне законно. Такое развитие событий вполне возможен, хотя и не обязателен.
Риски инвесторов навсегда потерять свои деньги ежедневно нарастают еще и потому, что приток новых средств в области почти иссяк. В этой ситуации весь рынок жилой недвижимости в Украине напоминает финансовую пирамиду.
Рынок как пирамида
Любая финансовая пирамида создается по примитивной схеме. Наибольшую выгоду получает тот, кто инвестировал первым. В начале цепочки стоят основатели схемы, а в конце — ее будущие жертвы. Фокус в том, что никто не знает, когда наступит конец.
По словам киевского мэра, несмотря на избыток непроданного жилья, строительство новых объектов продолжается. Данные Госкомстата свидетельствуют о том, что в Киеве в первом полугодии введено в эксплуатацию рекордный объем квадратных метров — около 900 тыс. Во втором сдадут еще больше. Уже можно не сомневаться, что 2017-й год станет самым для строительных компаний за всю историю их существования.
Но больше построить — не значит больше продать. На рынке недвижимости наблюдается совершенно противоположная тенденция. Количество сделок купли-продажи неуклонно снижается. «Даже самые застройщики сдают дома, в которых продано не более 50% квартир», — констатирует Сергей Степаненко, коммерческий директор компании SV Development.
Чтобы хоть как-то активизировать спрос, строительные компании все чаще объявляют всевозможные акции и скидки, которые нередко достигают 20% от заявленных цен. С приближением новогодних праздников распродажа квадратных метров станет еще популярнее. Но одновременно с падением цен происходит другой, куда менее приятный процесс — увеличиваются сроки сдачи жилья.
«Уже сейчас ни один дом не вводится в эксплуатацию вовремя. У застройщиков нет дополнительных источников финансирования, кроме средств покупателей. И при низких продажах строительные компании вынуждены затягивать сдачу объектов », — говорит Сергей Степаненко.
Инвесторы, вкладывающие средства в новостройки, хорошо знают об опасности замораживания объектов. Но так хочется иметь новое жилье, да еще и по привлекательной цене! А чтобы у потенциальных покупателей не возникло лишних сомнений, некоторые застройщики, которые уже столкнулись с финансовыми трудностями, успешно маскируют фактическую остановку работ. На строительных площадках остается несколько человек, которые весь день снуют с ведрами по этажам, создавая видимость строительства.
Затягивание сроков сдачи — первый сигнал о будущих проблемах. Следующий этап — крах строительных компаний, которые не в состоянии найти деньги для завершения строительства. В первую очередь, обанкротятся мелкие застройщики, а также компании, которые изначально продавали жилье по схеме финансовых пирамид или занимались нелегальным строительством. Что-то подобное в Киеве уже было.
Как было и как будет
В 2008 году гривна упала вдвое, и многие строительные компании не смогли завершить строительство. Через несколько лет оставленные ими дома пришлось достраивать уже другим компаниям.
Стоит вспомнить и эффект домино в финансовой сфере в разгар кризиса 2014 года. На тот момент в банковской системе лишь несколько финансовых учреждений принадлежали к числу проблемных. Но как только начался экономический кризис — банкротов оказалось около сотни. Так же вне игры могут оказаться и те застройщики, которые сейчас не вызывают никаких подозрений.
Чтобы представить себе возможные масштабы будущей катастрофы, достаточно посмотреть на статистику сделок. В первом полугодии было заключено несколько меньше, чем 2,7 тыс. договоров купли-продажи столичного жилья. В прошлом году — 4,2 тыс. грн. Половина из них приходится на первичном рынке. Поскольку дома возводятся, в лучшем случае, 2 года — сегодня в зоне риска около 3,5 тыс. киевских «инвесторов» и их семей. Кроме тех, кто решится на покупку квартиры в строящихся домах в ближайшее время.
Справедливости ради отметим: крах рынка новостроек в столице пророчат уже не один месяц — но рынок растет, а дома строятся. Но даже если кризис не начнется — городские власти и правоохранители должны перестать апатично фиксировать незаконные застройки на карте Киева. Власть должна действовать: нелегальные и полулегальные строительства останавливать, а уже построенные — демонтировать. И делать это на начальных этапах, пока покупатели не купились на дешевые обещания о будущих квартирах.
Читайте еще
влажность:
давление:
ветер:
влажность:
давление:
ветер:
влажность:
давление:
ветер:
