На трех сотках: компания Старовойта хочет построить в “Древнем Киеве” 2600 кв. м коммерческой недвижимости

В Подольском районе разгорелся очередной строительный скандал. ООО “Тауэр Груп” в судебном порядке требует от Киевсовета расторгнуть договор аренды участка по ул. Верхний Вал, 44,  заключенный еще в 2004 году с ООО “Явор-95”, которое входит в т.н. “группу” уже экс-депутата Киевсовета Владимира Старовойта (на фото).

“Явор-95” хочет здесь на трех сотках построить офисно-торговый центр площадью свыше 2600 кв. м. Истец считает, что, поскольку участок находится на территории заповедника “Древний Киев”, киевские власти не имели права отдавать его под такую застройку. Тем более, что начавшееся строительство уже привело к поднятию грунтовых вод и угрожает разрушением памятнику архитектуры на Верхнем Валу, 42-А, а также уроном многоквартирному жилому дому на Верхнем Валу, 44. Несмотря на окончание срока аренды, судебные разбирательства все еще идут, а действиями компании-арендатора уже заинтересовалась Нацполиция. 

Как стало известно KV, 25 февраля 2021 года должно состояться заседание Хозяйственного суда Киева по делу №910/18317/20, в рамках которого ООО “Тауэр Груп” (*) требует отменить п. 44 решения Киевсовета №419/1829 от 15 июля 2004 года о передаче в аренду ООО “Явор-95” (**) участка по ул. Верхний Вал, 44 (Подольский район), а также расторгнуть соответствующий договор аренды.

Дело в том, что ООО “Явор-95” планирует построить на этой земле торгово-офисный центр. По мнению истца, такие намерения противоречат законодательству и могут задеть его интересы, поскольку ООО “Тауэр Груп” с 2015 года арендует у столичной общины помещения в здании, которое находится по соседству – по ул. Верхний Вал, 42-А. 

Рендер будущего офисно-торгового центра, фото из открытых источников

На рендере будущего офисно-торгового центра видно, что он должен быть построен стык в стык с домам на Вехнему Валу, 42-А, и 44.

Это подтвердил KV владелец компании-истца Константин Кузьмин, строительство запланировано вплотную к арендованному ООО “Тауэр Груп” зданию. При этом, на данный момент непонятно, смогут ли во дворы проезжать машины спасателей и “скорой помощи”, ведь на рендерах указан очень узкий проезд.

“У нас много скандальных строек. Но я впервые вижу, как люди пытаются “пристроиться” к окнам”, – сказал Константин Кузьмин.

Отметим, что после возможного завершения строительства офисно-торгового центра, исчезнет мурал “Медведь-философ” на торцевой стене Верхнего Вала, 44, который в 2017 году попал в один из мировых топ-100 уличного искусства. Но уличное искусство не защищено законом, потому в данном случае могут что-то сказать только неравнодушная общественность, депутаты Киевсовета и, возможно, Департамент культуры КГГА.

“Медведь-философ” и строительный забор под ним, фото KV

Примечательно, что срок действия договора аренды указанного участка закончился 31 января 2021 года. Еще в октябре 2020 года ООО “Явор-95” обратилось в Киевсовет и Департамент земельных ресурсов КГГА с письмом-сообщением о продлении данного договора. На данный момент на сайте Киевсовета отсутствует соответствующий проект решения, однако, можно предположить, что это – дело времени. Между тем, если суд расторгнет “первоначальный” договор, от волеизъявления Киевсовета по этому вопросу ничего зависеть не будет.

Карточка строительства, фото KV

В связи с тем, что строительство на ул. Верхний Вал, 44 вызвало немалый резонанс, KV решила проанализировать историю этого вопроса и законность проведения таких работ.

История об уничтожении истории

17 мая 2002 года КГГА своим распоряжением №979 утвердила статус и границы историко-культурных заповедников и зон охраны памятников истории и культуры на территории столицы. В частности, тогда городские власти определили, что ул. Верхний Вал в Подольском районе входит в границы архитектурной и археологической охранных зон и в границы историко-архитектурного заповедника “Древний Киев”. Это распоряжение регламентирует порядок строительства любых объектов архитектуры в таких зонах, который предусматривает согласование работ с органами охраны культурного наследия.

15 июля 2004 года Киевсовет принял решение №419/1829 о передаче ряда земельных участков в аренду физическим и юридическим лицами. В том числе, в соответствии с пунктом 44 этого решения, столичный горсовет согласился передать ООО “Явор-95” в аренду земельный участок по ул. Верхний Вал, 44 для строительства, обслуживания и эксплуатации офисно-торгового комплекса. Площадь участка, согласно решению, составляла 0,02 га. Срок аренды – на 15 лет. 

Спустя год, 14 июля 2005 года Киевсовет решением №705/3280 внес изменение в решение о передаче указанного участка в аренду. Дескать, в связи с технической ошибкой необходимо было уточнить площадь земли – она была равна 0,03 га.  В КГГА отказались отвечать на вопрос KV об основаниях такого “уточнения” площади земли.

В дальнейшем, 12 января 2006 года, между столичным горсоветом и ООО “Явор-95” был заключен договор аренды.

Участок по ул. Верхний Вал, 44, на кадастровой карте Украины

14 октября 2011 года Главное управление градостроительства и архитектуры КГГА выдало ООО “Явор-95” градостроительные условия и ограничения (ГУО) №11665/0/18/009-11 на проектирование строительства офисно-торгового комплекса по ул. Верхний Вал, 44.

Согласно ГУО, ООО “Явор-95” запланировало построить на указанном участке здание высотой 5-6 этажей. Общая площадь застройки должна составить 307,67 кв.м. Документом также было определено, что заказчик строительства должен обеспечить на территории землеотвода не менее 52 машиномест, обеспечить транспортный проезд для пожарных машин шириной не менее 3,5 м. 

Также ГУО обязали ООО “Явор-95” разработать, согласовать и утвердить историко-градостроительное обоснование для своего проекта, получить рекомендации архитектурно-градостроительного совета касательно планирования, застройки и другого использования территории и т.д. Причина для этого – участок находится в пределах Государственного архитектурно-исторического заповедника “Древний Киев”, в Центральном историческом ареале столицы.

8 апреля 2014 года ГАСИ зарегистрировал для ООО “Явор-95” декларацию №ІУ083140980030 о начале работ по строительству офисно-торгового комплекса по ул. Верхний Вал, 44. Как указано в документе, общая площадь проекта должна составить 2638 кв.м – более, чем 8 раз больше, чем это было предусмотрено вышеупомянутыми ГУО.

Согласно декларации, за технический надзор на этом строительном участке был определен ответственным Сергей Пинчук, за авторский надзор – Виктор Судоргин. Подрядчик по выполнению строительных работ в данном документе не был указан, что может свидетельствовать о хозяйственном способе выполнения работ, то есть – силами самого заказчика. 

15 октября 2014 года Министерство культуры Украины своим приказом №869 внесло новые объекты в Государственный реестр недвижимых памятников архитектуры. Одним из таких памятников стало здание по ул. Верхний Вал, 42-А.

Информация о здании по ул. Верхний Вал, 42-А (выдержка из информационно-аналитической системы “Имущество” КГГА)

23 сентября 2015 года Департамент городского благоустройства КГГА выдал ООО “Явор-95” контрольную карточку на временное нарушение благоустройства по ул Верхний Вал, 44. Основанием для выдачи такого документа было указано временное установление строительного забора на период строительства офисно-торгового центра. При этом, столичные чиновники по непонятным причинам указывают разные данные об этой карточке. 

Так, в ответе Константину Кузьмину от 26 ноября 2019 года Департамент городского благоустройства КГГА сообщил, что изначально заявленный срок действия карточки на нарушение благоустройства – до 23 декабря 2015 года. При этом, данный срок продлевался (вероятно, неоднократно. – KV), и на момент ответа карточка действовала до 23 мая 2020 года. Между тем, в ответе на запрос от одной из местных жительниц, который Департамент городского благоустройства КГГА предоставил в феврале 2021 года, не указана информация о продлениях срока действия контрольной карточки и сообщается, что этот документ приостановлен. 

Как сообщил KV владелец ООО “Тауэр Груп” Константин Кузьмин, в 2018-2020 годах на участке по ул. Верхний Вал, 44, Институт археологии Национальной академии наук Украины проводил археологические раскопки (обязательное условие перед проведением земляных работ в границах заповедника “Древний Киев”. – KV). По информации института, никаких объектов, подлежащих музеефикации, консервации или дальнейшему использованию, специалисты не обнаружили.

Все это время на данном участке был вырытый котлован. А в июле 2020 года здесь заметили строительную технику.

20 августа 2020 года Департамент по вопросам ГАСК КГГА зарегистрировал для ООО “Явор-95” изменения в изначальную декларацию о начале строительных работ (документ № КВ211200818683). Как сообщили KV в Департаменте по вопросам ГАСК КГГА, необходимость внесения изменений была связано с тем, что заказчик работ назначил новых ответственных за технический и авторский надзор людей – Владимира Насонова и Людмилу Судоргину соответственно. 

Паспорт будущего офисно-торгового-центра (фото со страницы “Сопротивление незаконному строительству по ул. Верхний Вал, 42” в Facebook)

Спустя три месяца, в ноябре 2020 года, в Хозяйственный суд Киева поступило исковое заявление от ООО “Тауэр Груп” об отмене п. 44 решения Киевсовета №419/1829 от 15 июля 2004 года о передаче ООО “Явор-95” в аренду земельного участка по ул. Верхний Вал, 44. Также истец потребовал признать недействительным договор аренды этой земли от 12 января 2006 года, заключенный между Киевсоветом и указанным арендатором (дело №910/18317/20). Ответчиками в этом деле выступают ООО “Явор-95” и Киевсовет.

В ООО “Тауэр Груп” обращают внимание на то, что Киевсовет, передавая в аренду участок по ул. Верхний Вал, 44, нарушил его режим и целевое назначение. Ведь этот участок по своей сути является землей историко-культурного назначения и расположен в пределах историко-культурного заповедника. Следовательно – строить, обслуживать и эксплуатировать офисно-торговый центр на данном участке запрещено. 

Также ООО “Тауэр Груп” указывает на тот факт, что новый объект будет строиться вплотную к помещениям, которые истец арендует у столичной общины. Это может существенно нарушить право арендатора на пользование такими помещениями, поскольку торгово-офисный центр перекроет доступ света, а строительные работы повлияют на прочность здания и возможность его дальнейшей эксплуатации. В подтверждение своей позиции ООО “Тауэр Груп” предоставило суду отчет о визуальном обследовании технического состояния несущих конструкций здания по ул. Верхний Вал, 42, от 10 января 2020 года, которое выполнило государственное предприятие (ГП) “Государственный научно-исследовательский институт строительных конструкций”. 

В ходе обследования эксперты зафиксировали характерные дефекты и повреждения. Они, дескать, являются следствием нескольких факторов, в частности -  обустройства котлована у торцевой стены, который уже длительное время является открытым и способствует систематическому замачиванию основания и фундаментов. Кроме того, эксперты установили факт значительного изменения рельефа местности на участке застройки и повышение уровня подземных вод, которые обусловлены техногенными факторами. Все это создало предпосылки для неравномерного деформирования грунтов оснований и замачивания стен здания.

9 декабря 2020 года Хозяйственный суд Киева по заявлению ООО “Тауэр Груп” в обеспечение иска запретил ООО “Явор-95” проводить на земельном участке по ул. Верхний Вал, 44, любые строительные работы, а также подготовку к ним. Основанием для этого стало возможное невосполнимое разрушение памятника архитектуры – здания по ул. Верхний Вал, 42-А. Но 3 февраля 2021 года Северный апелляционный хозяйственный суд по жалобе ООО “Явор-95” отменил указанный запрет (соответствующее судебное определение пока отсутствует в Госреестре судебных решений. – KV). Разбирательства по сути еще длятся, и следующее заседание суда, как сообщалось выше, должно состояться 25 февраля 2021 года.

Выдержка из материалов дела

Третьим лицом в данном деле на стороне истца выступает балансодержатель здания по ул. Верхний Вал, 42-А – КП “Киевжилспецэксплуатация”. Как сообщил KV Константин Кузьмин, представители указанного КП не посещают судебные заседания, а представители Киевсовета открыто выступают против расторжения договора аренды.

Параллельно с судебными разбирательствами, 17 декабря 2020 года, Подольское управление Нацполиции по заявлению местных жителей открыло уголовное производство №12020100070003385 по факту совершения правонарушения при проведении строительных работ по ул. Верхний Вал, 44. Предварительная правовая квалификация – ст. 364-1 УК Украины (злоупотребление полномочиями должностным лицом юридического лица частного права независимо от организационно-правовой формы). В Едином госреестре судебных решений пока нет материалов по данному производству. 

Вскоре строительством нового объекта на ул. Верхний Вал, 44, обеспокоились в Департаменте охраны культурного наследия КГГА. На следующий день после открытия уголовного производства, 18 декабря 2020 года, этот Департамент направил письмо по факту нарушения законодательства сразу трем структурам столичной горгосадминистрации – Управлению экологии и природных ресурсов, Департаменту городского благоустройства и Департаменту по вопросам ГАСК.

Так, Департамент охраны культурного наследия установил, что указанный участок огражден забором, в пределах которого уже проведены земельные работы. Также чиновники обнаружили на этой земле строительную технику. При этом, как указано в письме, Департамент охраны культурного наследия не согласовывал проведение земельных работ по указанному адресу, что является нарушением законодательства Украины. В связи с этим данный департамент попросил своих “коллег-чиновников” проверить такие факты и принять меры реагирования.

На участке уже была замечена строительная техника (фото со страницы “Сопротивление незаконному строительству по ул. Верхний Вал, 42” в Facebook)

13 января 2021 год вопрос о строительстве по ул. Верхний Вал, 44, поднял депутат Киевсовета Вадим Васильчук (фракция “Голос”). Он попросил главу комиссию горсовета по вопросам архитектуры, градостроительства и земельных отношений Михаила Терентьева (фракция “Удар”) рассмотреть на его комиссии вопрос отмены решения о передаче в аренду спорного участка, не продлевать договор аренды, а также рассмотреть вопрос “разделения” этого участка между двумя домами. Последнее, по мнению Васильчука, должно помочь создать буферную зону для защиты памятника архитектуры по ул. Верхний Вал, 42-А и не даст застроить проезд во двор.

29 января 2021 года состоялось заседание Комитета по вопросам градостроительства, благоустройства, развития предпринимательства, торговли и инфраструктуры Общественного совета при Подольской райгосадминистрации (РГА). На заседании при участии общественности и чиновников РГА был рассмотрен вопрос о правовых основаниях строительства по ул. Верхний Вал, 44. 

По итогам обсуждения комитет принял решение создать рабочую группу, которая должна детально рассмотреть разрешительную документацию к проекту этой стройки. Предполагается, что в работе данной группы примут участие представители структурных подразделений и учреждений КГГА, Подольской РГА, члены Общественного совета при этой РГА, а также представители жителей близлежащих домов. 

Позиция застройщика

Как сообщила KV руководитель проекта ООО “Явор-95” Людмила Кацапчук, площадь застройки, определенная в ГУО на самом деле меньше того, что было определено в ГУО – 303,6 кв.м. Указанная в декларации на проведение строительных работ площадь 2638 кв. м – это площадь проектируемого здания. Кроме того, в ООО “Явор-95” отметили, что разработанный проект получил согласование во всех соответствующих службах и “органично впишется в историческую часть города". 

“Здание будет 5-этажным и будет соответствовать архитектуре Старого Подола”, – сообщили в компании.

Также, согласно предоставленной информации, проект предусматривает проезд к дворовой территории в размерах размеры 3,7х4,3 м. В соответствии с Государственными строительные нормами (ГСН, ДБН) Б.2.2-12: 2019 “Планировка и застройка территорий”, при строительстве следует предусматривать проезды для пожарных автомобилей, шириной не менее 3,5 м и высотой не менее 4,25 м. 

“Сейчас идут консультации с общественностью по удобной организации проезда на время строительства и после его завершения”, – сообщили в ООО “Явор-95”. 

Проект будущего торгово-офисного центра, предоставлено ООО “Явор-95”

В компании подтвердили, что 26 октября 2020 года направили в Департамент земельных ресурсов КГГА уведомление о продлении договора аренды земельного участка. Оно, дескать, было подано в сроки, которые требует действующее законодательство.  

“Наша компания вовремя осуществляла оплату за землю в городской бюджет и не нарушала условий договора аренды. Считаем, что городская власть не имеет законных оснований отказать нам в продлении аренды”, – сообщил арендатор.

На вопрос о позиции ООО “Явор-95” по судебным разбирательствам в компании сообщили, что она “позиционирует себя социально ответственной и законопослушной” и будет “выполнять любое решение суда”. 

“При реализации проекта мы никоим образом не нарушали и не планируем нарушать нормы действующего законодательства в сфере градостроительства и землеустройства. Мы реализуем проекты только законно и с учетом законных общественных интересов. Мы готовы к конструктивному диалогу с обществом и убеждены, что реализация нашего проекта только положительным образом повлияет на условия проживания жителей близлежащих домов и благоустройство города в целом”, – подытожили в ООО “Явор-95”.

Чьи интересы

По данным аналитической системы Youcontrol, киевское ООО “Тауэр Груп” было зарегистрировано в январе 2011 года. Руководителем и учредителем компании значится киевлянин Константин Кузьмин.

Кузьмин значится одним из учредителей ОО “Центр поддержки культуры и искусства”. Руководителем этой организации указан Рейнальдо Энрике Лейва Пауэлл. Последний известен как тренер по сальсе и основатель танцевальной студии “Сальса Клуб Киев”. Супруга этого гражданина Кубы – Галина Чуприна – по состоянию на март 2020 года работала в управлении сбора статистических данных от субъектов хозяйствования Главного управления статистики Киева.

Киевское ООО “Явор-95” было основано в июле 1995 года. Конечными бенефициарами компании значатся жители Киева Владимир Кушаков и Владимир Старовойт, руководителем – Татьяна Ломадзе. 

Владимир Старовойт – депутат Киевсовета IV (2002-2006 годы, представлял фракцию социалистов) и VIII созывов (2015-2020 годы, член фракции “ВО “Батькивщина”). К слову, участок на Верхнем Валу ООО “Явор-95” получило в аренду как раз при первом депутатстве Старовойта, который тогда “не прятался” и был прямо указан учредителем компании.

В конце 2019 года Владимир Старовойт стал членом столичного политбюро ВО “Батькивщина” и вновь возглавил ее Оболонскую районную парторганизацию. На местных выборах 25 октября 2020 года Владимир Старовойт баллотировался в Киевсовет под №2 Оболонского окружного списка и №17 городского избирательного списка “ВО “Батькивщина”, но не прошел. После поражения на выборах, по информации KV, Старовойт несколько отошел от участия в партийной жизни.

Владимир Старовойт отказался разговаривать с корреспондентом KV по вопросу строительства на ул. Верхний Вал, 42, сославшись на отсутствие времени. Но вскоре с журналистом связался представитель его пресс-службы – Александр Семикрас, помощник Владимира Старовойта во времена его последней каденции в Киевсовете, после чего KV получила комментарий-позицию ООО “Явор-95”.

Система Youcontrol выделяет группу компаний Владимира Старовойта. Основным направлением деятельности его компаний “является недвижимость, в частности рынки – в Оболонском районе Киева, Киевской и Житомирской областях”. Так, в частности, по состоянию на 2017 год Старовойту приписывали столичные рынки “Минский”, “Лилия” и “Люкс”. В свою очередь, упомянутая выше Татьяна Ломадзе, которая, по данным Youcontrol, приходится Владимиру Старовойту сестрой, значится или значилась учредителем зарегистрированных в Житомирской области ООО “Рынок “Радомышль” и ООО “Северный рынок” (Бердичев). 

Соучредитель ООО “Явор-95” Владимир Кушаков совместно с экс-учредителем этой компании Андреем Бовкуном в 2004 году значились учредителями основателями ООО “КИБ”. По данным Youcontrol, на данный момент эта компания входит в группу “Протон Энерджи Груп”. Эта группа, в частности, владеет розничной сетью АЗС в Украине под брендом Glusco. Ключевое лицо этой группы – известный бизнесмен Нисан Моисеев.

Также Владимир Кушаков и Андрей Бовкун в 2001-2003 годах значились учредителями ООО “Элион”. Также в 2003 году соучредителем этого ООО был указан Владимир Старовойт. С 2009 по 2011 год учредителем указанной фирмы была указана кипрская компания “Астра Груп Лимитед”. С 2016 года и по состоянию на данный момент соучредителем ООО “Элион” выступает ООО “КУААПФ “Укрфининвест”. В свою очередь, учредителем последнего ООО значится упомянутая компания “Астра Груп Лимитед”, которую, к слову, связывали с экс-депутатом Киевсовета, предпринимателем Александром Лойфенфельдом. 

Как сообщала KV, Владимира Старовойта также связывали с Валентином Исаком – экс-владельцем строительной корпорации “Столица”, бывшего партнера известных киевских застройщиков Гарика Корогодского и Александра Меламуда.

Напомним, Департамент градостроительства и архитектуры КГГА с 1 ноября 2016 года возглавляет Александр Свистунов. Департаментом земельных ресурсов КГГА с 27 июля 2018 года руководит Петр Оленич.

Департаментом ГАСК при КГГА с 3 февраля 2017 года руководит Владимир Кузьменко. Он с 13 января 2020 по 7 августа 2022 года находится в отпуске по уходу за ребенком. На этот период исполнение обязанностей директора Департамента по вопросам ГАСК КГГА было возложено на заместителя директора Департамента – Оксану Попович.  

Департамент охраны культурного наследия КГГА с сентября 2018 года возглавляет Александр Никоряк.